Должностная инструкция управляющего тсж, обязанности и трудовой договор. Чем отличаются обязанности в должностных инструкциях у управляющего ТСЖ и председателя правления? Договор с управл ющим тсж

Товарищество собственников жилья в своей работе опирается на Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Основным внутренним документом в ТСЖ является Устав. Он должен отвечать законодательству РФ, поэтому необходимо вносить коррективы с учетом изменений в законах. При создании собственники выбирают председателя правления сообщества.

Жильцы доверяют председателю хозяйственную деятельность по облагораживанию многоквартирного дома, ремонтным работам и коммунальным затратам. Объём работы у председателя ТСЖ широкий, и не всегда в компетенции выбранного на эту должность человека. В этом случае, разумным выходом из положения будет нанять знающего человека. Правомерным действием является юридическое оформление и заключение договора с управляющим ТСЖ.

Руководство ТСЖ включает в себя собственников квартир дома или нескольких многоквартирных домов. Это люди, заинтересованные в благоустройстве, небезразличные к имуществу. Но специалисты в коммунальном хозяйстве среди них бывают не всегда. Электрика или бухгалтера привлечь проще, чем менеджера по жизнеобеспечению многоквартирного дома. Поэтому появилась практика приёма на работу физического лица – специалиста в этом роде деятельности.

Управляющий ТСЖ – подчиняющийся председателю правления сотрудник, который руководствуется в своей работе должностной инструкцией и договором. Каждое жилищное сообщество самостоятельно оценивает задачи, возлагаемые на управляющего с учётом собственных нужд.

К распространённым функциям относятся:

• представление ТСЖ в государственных организациях и органах местного управления;
• выбор подрядчиков, контроль их деятельности, определение объёма работ и проверка результатов работы;
• заключение договоров по аренде общего имущества (баннеры на фасад, аренда подвальных помещений);
• координация деятельности членов товарищества;
• составление смет и отчётов за определенный период;
• работа с неплательщиками коммунальных услуг;
• работа с поставщиками услуг;
• наём, регулирование работы и увольнение персонала (дворников, уборщиков и др.);
• взаимодействие с жильцами дома, приём жалоб и предложений.

Помимо вышесказанного, существует множество обязанностей, которые по согласованию с руководством и собственниками квартир на общем собрании вносятся в трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Согласно Жилищному кодексу, статья 147 пункт 3.1, председатель правления не может передавать все свои полномочия нанятому работнику. Возможно только согласованное с членами общего собрания наделение определённым кругом обязанностей.

Должность управляющего ТСЖ не является строго необходимой по закону. Всё зависит от нужд сообщества и решается коллективно. От председателя правления и всего жилищного сообщества потребуется определить, с какой целью будет привлекаться специалист. Необходимость приёма на работу управляющего ТСЖ со стороны может исходить из таких причин:

• среди жильцов нет специалистов, которые обладают нужными знаниями, опытом и компетенцией;
• в сообществе несколько многоквартирных домов, соответственно большой объём работы;
• недостаток у председателя правления свободного времени для всей управленческой деятельности;
• необходимость антикризисного руководства.

Потребность в антикризисном руководстве возникает, например, когда у ТСЖ существует крупная задолженность по коммунальным услугам. Практикуется приём стороннего управляющего также для передачи знаний и опыт руководству нового ТСЖ. Круг обязанностей определит требования к кандидату.

Значимыми факторами для управляющего будут:

• высшее образование;
• знание жилищного законодательства;
• опыт управленческой деятельности;
• отсутствие судимости; стрессоустойчивость;
• умение достигать взаимопонимания с людьми.

Работа управляющего ТСЖ может регулироваться двумя видами документов:

• гражданско-правовое соглашение с управляющим ТСЖ;
• трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Соглашение предполагает широкие полномочия наёмного работника. Но гражданско-правовое соглашение заключается, когда работника нанимают на определённый срок для выполнения конкретной задачи. В нём подробно описаны сфера деятельности, сроки и ответственность управляющего.

Трудовой договор подразумевает подчинённое положение управляющего председателю правления ТСЖ. Договор регламентируется Трудовым кодексом РФ.

В интернете можно найти много вариантов трудового договора с управляющим ТСЖ. Но основные пункты схожи и прописаны на законодательном уровне.
Субъектами договора выступают сообщество жильцов в лице председателя правления и привлечённый специалист. Управляющим может быть физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). В ведомстве ИП может находиться несколько жилищных сообществ.

Договор включает стандартные разделы:

• Предмет контракта . В этом пункте раскрывается суть договорных соглашений – оказание управленческих услуг.
• Срок действия договора зависит от требований, возлагаемых на специалиста: контрактные отношения ограничиваются конкретными датами, заключение контракта на неопределённый срок, заключение контракта на время выполнения работ, обусловленных настоящим договором.
• Реквизиты сторон . В реквизитах указываются расчётный счет ТСЖ, его адрес, ИНН и название. Со стороны кандидата должны быть указаны паспортные данные, номер страхового свидетельства, ИНН и банковские реквизиты.
• Обязанности сторон . Этот пункт раскрывает предъявляемые требования к работе управляющего и ответственность субъектов договора.
• Условия труда . В этом пункте подробно описывается заработная плата, гарантии оплаты труда, нормирование рабочего дня, отпуск, социальная защищённость нанимаемого специалиста.
• Изменение, продолжение и прекращение контракта . Договорные отношения могут быть прекращены по окончании срока контракта или автоматически пролонгированы до завершения деятельности по оказанию услуг. Также этот пункт регулирует досрочное прекращение действия договора.
• Особые условия . Пункт регламентирует прочие условия, зависящие от устава ТСЖ, цели приёма стороннего работника и возможные юридические подробности.

Во избежание споров важно составить трудовой договор грамотно и максимально подробно.

Должностная инструкция – утверждённый уставом ТСЖ документ, в котором прописаны все трудовые обязанности управляющего. Помимо этого, документом определяются права работника, условия оплаты и регламентируется рабочее время, время отдыха и отпуск.

Ознакомление с должностной инструкцией и уставом ТСЖ должно происходить до подписания трудового договора. Трудовой договор гарантирует согласие наёмного сотрудника на все условия должностной инструкции. Подписывается должностная инструкция председателем правления ТСЖ и наёмным управляющим. Заверяется мокрой печатью.

Доверенность на полномочные действия

При вхождении в должность управляющего ТСЖ на нового работника оформляется доверенность на действия от имени жилищного товарищества. Это юридический документ, вменяющий право принимать решения и подписывать необходимые документы. Управляющему ТСЖ доверенность необходима в решении таких вопросов:

• оформление контрактов с подрядными организациями и поставщиками ресурсов;
• решение задач в финансовых и надзорных организациях;
• представление интересов ТСЖ в судебных, налоговых инстанциях.

Любое действие финансового или юридического характера должно подтверждаться доверенностью, которая подписывается председателем правления ТСЖ. В доверенности должны быть оговорены все организации, в каких действуют полномочия управляющего. Также должны быть указаны все действия, на которые распространяются права наёмного работника от имени ТСЖ. Обязательно указание даты окончания доверенности. Обычно она совпадает с датой окончания действия трудового договора.

Подлинность доверенности заверяет председатель правления ТСЖ подписью и мокрой печатью. Резонно будет доверить оформление доверенности юристу, так как неверное составленный документ может быть основанием для признания сделки недействительной.

Управляющий ТСЖ официально принимается в штат правления, получает оклад, прописанный в штатном расписании, и регулирует свою работу согласно должностной инструкции. Его увольнение должно регламентироваться Трудовым кодексом РФ. Заключение трудового договора с управляющим ТСЖ гарантирует работнику следующие права:

• возможность принимать участие в собраниях ТСЖ;
• возможность вносить собственные инициативы;
• получать необходимую документацию о работе ТСЖ.

Ответственность управляющего ТСЖ

Наёмный работник несёт материальную, гражданскую и уголовную ответственность. Материальная и гражданская ответственности должны быть отражены в договоре. Уголовную ответственность наступает в случае халатных действий со стороны управляющего ТСЖ, когда они приводят к аварийным ситуациям, влекущим угрозу жизни ли здоровью граждан.

Управляющий ТСЖ – не сантехник, электрик и бухгалтер в одном лице. Это скорее менеджер, который берёт на себя административную деятельность. Грамотный специалист на должности управляющего ТСЖ способен привести вверенный ему дом в порядок, выстроить эффективную работу персонала, обслуживающего помещения и решить проблемы с ЖКХ.

Изучаем договор с управляющей компанией

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — это разные люди. Формально, управляющий — физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны.

Таким образом, можно сделать вывод, что должность управляющего предназначена для «разгрузки» управляющего аппарата товарищества в лице его председателя.

К основным функциям управляющего в ТСЖ относят:

Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.

Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он не может либо ему просто не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанностей с председателем, взяв на себя его функций, касающихся внутренних процессов.

Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, не могут подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается сторонний человек на должность управляющего ТСЖ.

Важно! Ключевым отличием управляющего ТСЖ от председателя ТСЖ является то, что должность управляющего может занять человек, не являющийся собственником жилья на территории товарищества.

Наемному управляющему необязательно быть даже жильцом конкретного дома, чтобы занять эту должность в товариществе. В российском Жилищном Кодексе подчеркивается, что стать председателем ТСЖ может исключительно собственник жилья.

Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ. Если для председателя непосредственная принадлежность к МКД обязательна, то для управляющего – нет.

Как и где регламентируется правовой статус?

Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего .

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Модели взаимодействия с товариществом

Существуют две модели взаимодействия между управляющим и товариществом:

Оформление полномочий через подписание договора

Как упоминалось ранее, ТСЖ оформляет с лицом, вступающим в должность управляющего, один из двух типов соглашений – трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Доверенность

ТСЖ имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно этот документ оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.

В доверенности указываются все полномочия управляющего , которые обычно дублируются с теми, что приводятся в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении.

Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в главе 10 ГК РФ .

Завершая разъяснение тонкостей, касающихся таких должностей, как председатель и управляющий ТСЖ, можно отметить, что между ними есть существенная разница, особенно в юридическом контексте.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Должностная инструкция составляется наряду с трудовым договором и иными документами, регулирующими трудовые отношения. Задача этого документа – определить спектр ответственности, полномочия и права работника.

Трудовое законодательство не обязывает составлять должностную инструкцию. Однако в целях четкого распределения обязанностей и установления функций между работниками такая бумага необходима. Она решает множество задач: определяет, кто должен отвечать за те или иные вопросы в организации, какая ответственность закрепляется за каждым сотрудником, какие обязанности предусмотрены для руководящего лица.

Председателя правления

Глава товарищества наделен широкими полномочиями. Он отвечает за:

1. финансовую деятельность управленческой организации;
2. подписывает договора;
3. принимает решения;
4. распоряжается ресурсами ТСЖ.

В чем разница?

Для каждой рабочей единицы нужно составлять отдельный документ, так как обязанности и права председателя и управляющего различаются.

Если глава контролирует всю деятельность товарищества, начиная от бухгалтерии заканчивая приемом жалоб от собственников, то сфера деятельности управляющего – это контроль над сотрудниками и их деятельностью. Должностное руководство председателя включает в себя более широкий спектр полномочий и прав, в отличие от инструкции управляющего.

Важно! Должностные инструкции этих двух лиц должны быть составлены таким образом, чтобы их функции не пересекались, и каждый из них имел бы свой спектр задач.

Именно так документ поможет оптимизировать деятельность главы и управляющего, и сделать их работу эффективной.

Структура и содержание

Должностные инструкции председателя правления и управляющего ТСЖ имеют четко определенную структуру и состоят из нескольких пунктов:

1. Общие положения. В нем описываются основные функции председателя, а также перечень нормативных актов, которыми он должен руководствоваться.
2. Правила избрания и условия отстранения. Описывается порядок выборов и увольнения главы.
3. Обязанности. Подробно перечисляются все функции.
4. Права, ответственность и полномочия. Устанавливается ответственность и ее границы, а также действия, на которые глава товарищества имеет и не имеет права.

В документе могут содержаться дополнительные пункты, определяющие особые условия, предусмотренные для поста председателя.

Должностная инструкция должна содержать права и обязанности, касающиеся исключительно работы лица в ТСЖ.

Кто составляет и утверждает?

Избирается на свой пост путем голосования членов правления, товарищества и собственников дома (о процедуре избрания председателя ТСЖ и о том, как это должно фиксироваться документально, мы рассказывали в ). Получается, что все эти лица нанимают председателя на его вакантное место и сами наделяют его определенными обязанностями. И именно эти лица должны устанавливать полномочия и функции своего руководителя.

Составлением занимаются преимущественно члены правления. Именно они занимают вторую ключевую роль в управлении домом после председателя.

Утверждает документ один из членов правления. Он ставит подпись, дату и печать организации. Описание прав и обязанностей управляющего ТСЖ составляется правлением и председателем в двух экземплярах. Документ выдается для ознакомления и дальнейшего использования сразу же после вступления на пост.

Данные о факте утверждения заносятся в регистрационную книгу ТСЖ. Составлением и утверждением документа для управляющего занимается председатель вместе с членами правления.

Оформление может быть двух видов:

• включение в трудовой договор;
• быть отдельным документом.

Для удобства работника и заинтересованных в его деятельности лиц инструкцию рекомендуется составлять отдельно.

Согласование

Составленный документ нужно согласовать с жилищной инспекцией местной администрации. Если сотрудники инспекции найдут недоработки и недочеты, то структуру и содержание придется переделать.

Внимание! Следует знать, что четко установленных правил по составлению должностной инструкции нет ни в одном законе РФ.

Основой для составления служит . В нем подчеркивается следующее:

• права и обязанности работника должны быть составлены на основе квалификационных характеристик;
• для ее составления следует руководствоваться квалификационным справочником, утвержденным Постановлением Министерства труда №37 .

Сроки действия и хранения

Должностная инструкция не является обязательным документом в Трудовом законодательстве. Составление этой бумаги носит лишь рекомендательный характер. Это значит, что срок ее действия ничем не ограничивается. В самом тексте инструкции срок может не указываться.

Аннулирование и окончание срока действия возможно в случаях:

Хранится должностная инструкция должна в офисе ТСЖ. Содержание документа не носит конфиденциальный характер, поэтому он может быть доступен для ознакомления любому члену товарищества и собственнику МКД.

Можно ли вносить изменения?

Если должностная инструкция утверждена, то вносить изменения в нее можно лишь в том случае, если на это согласны и правление, и председатель путем голосования. Как правило, в текст документа вносятся поправки лишь в том случае, если меняется штатное расписание, вводятся новые должности или меняются права, ответственность и обязанности главы товарищества.

При изменении инструкции текст составляется заново: включаются дополнительные условия, а то, что остается неизменным, снова вписывается в нее. Измененный документ утверждается членами правления ТСЖ.

Должностная инструкция призвана устанавливать границы полномочий и определять профессиональные функции председателя. Несмотря на то, что она не является обязательной для сотрудников ТСЖ, ее наличие существенно облегчает работу руководящих лиц.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В первую очередь, стоит отметить, что сами жильцы не в силах в нужном состоянии поддерживать дом просто, потому что не всегда знают, за что браться и что делать в первую очередь.

В управлении многоквартирным домом нужны свои лица – профессионалы, которые смогут должным образом устроить функционирование систем дома как нельзя лучше.

Каждая организация, которая осуществляет управление домом имеет свою внутреннюю структуру.

Это делается для того, чтобы наиболее эффективно осуществлять свои действия по дому.

Работники контролируют действия друг друга, тем самым пресекая ошибки и налаживая работу вместе. Руководит всей работой один определенный человек, который имеется в каждой организационно правовой форме управления.

Во главе товарищества собственников жилья стоит – лицо, на плечах которого лежит множество . Должность предполагает не малую ответственность в первую очередь перед жильцами – ведь именно они избирают его на этот пост, а значит, вверяют свое доверие этому лицу.

Действия председателя в рамках управления многоквартирным домом должны быть не хаотичными и самопроизвольными, а должны быть четко регламентированы.

В этой статье мы познакомимся с инструкциями, которые присущи деятельности этого человека и изучим их нюансы.

Должностная инструкция председателя ТСЖ .

Должностная инструкция управляющего ТСЖ .

Об обязанностях членов правления ТСЖ и учредителей перед жильцами читайте в .

Понятие и необходимость

Для председателя

Должностная инструкция – это документ, который закрепляет полномочия конкретного лица .

У многих жильцов, да и работников тсж возникает закономерный вопрос – для чего конкретно нужна она и главное – что дает.

Председатель в рамках товарищества собственников жилья обладает обширными полномочиями . Он распоряжается денежными средствами, прорабатывает планы, принимает или отклоняет предложения .

Конечно, он может осуществлять все эти действия по собственному внутреннему убеждению, но это совсем не гарантия того, что работа будет считаться эффективной.

Данный документ позволяет вмещать действия председателя в рамки, а значит, несколько контролировать его полномочия . Кроме того в момент возникновения проблемных ситуаций он может обратиться к инструкции а не действовать на обум.

О том, нужно ли заключать трудовой договор с председателем ТСЖ, узнайте из .

Для уравляющего

В чем разница между ними?

Казалось бы, зачем составлять ее для конкретно каждого , но на самом деле данный шаг имеет существенное значение . Дело в том, что обязанности и полномочия председателя товарищества собственников кардинально отличается от положений и должностных обязанностей управляющего ТСЖ.

Две эти должности имеют разное значение, а значит, не могут пользоваться одними и теми же правилами.

В сферу действий председателя входит значительно больший объем прав и обязанностей, нежели чем в сферу деятельности управляющего , однако, последний имеет намного больше функциональных обязанностей, нежели чем руководитель.

Структура и содержание

Должностная инструкция – это не хаотично прописанные правила поведения. Это четко структурированный документ в котором прописываются основные положения на которых базируется деятельность того или иного лица в товариществе собственников.

Перечислять все положения инструкции достаточно утомительно, поэтому мы уделим внимание основополагающим тезисам и главам данного документа.

Первый раздел именуется общими положениями . В нем рассказывается о том, какие основные функции возложены на лицо, кем именно, а главное, перед кем лицо несет ответственность за выполнение или невыполнение данных действий.

Второй раздел именуется как должностные обязанности и уже более подробно знакомит нас со всеми нюансами исполняемых лицом действий.

Третий раздел напоминает о том, что на своей должности лицо имеет не только обязанности, но и права. Права не только перечисляются, но и подробно аргументируются.

Четвертый раздел предлагает рассмотреть виды ответственности за совершение, каких либо действий. Как правило, они могут быть представлены в штрафных и иных материальных санкциях, а также стать прямой угрозой для отстранения от должности.

В пятом пункте освещаются дополнительные положения . В них прописываются ситуации, в которых человек может быть освобожден от должности, за исключением ситуаций, когда речь идет о мерах ответственности, а также уделяется внимание пункту, в котором говорится о том, как должны решаться спорные вопросы.

Образец штатного расписания ТСЖ вы можете .

Кто составляет, выдает и утверждает?

Не стоит думать, что должностная инструкция – это документ, который автоматически закрепляется за председателем , как только состоялся факт его становлении на должность.

Это не так. На самом деле, он получает инструкции от определенных лиц, которые принимали участие в их составлении.

Кто же занимается разработкой документа? Ответить на этот вопрос не сложно, так как помимо руководителя в товариществе есть еще два органа, которые имеют право на принятие важнейших решений.

С кем и какими службами нужно согласовать?

Инструкция – это не просто составленный на скорую руку документ. Прежде чем кто либо из должностных лиц примет ее и начнет выполнять ее пункты данный документ необходимо показать в один орган, который контролирует все взаимоотношения в жилищной сфере .

Речь идет о жилищной инспекции . Именно она знакомится с проектом должностных обязанностей и дает свое добро либо неодобрение по поводу их исполнения.

О правовом регулировании управления многоквартирным домом читайте в .

Срок действия и хранения

Должностная инструкция может быть срочной и распространяться на определенное время, указанное в тексте, так и бессрочной .

Тогда срок ее действия заканчивается вместе с окончанием срока занимания председателем его должности.

Где должна храниться? Документ должен храниться в офисе товарищества собственников жилья и пожеланию предоставляться для ознакомления любому желающему жильцу.

Это делается для того, чтобы каждый из членов товарищества смог проверить, насколько правомерны или нет , были те или иные действия председателя или же управляющего.

О стандартах раскрытия информации ТСЖ перед собственниками .

Внесение изменений

Можно ли и кто имеет право вносить изменения в утвержденный документ ? Изменения вносятся не по желанию одного конкретного лица, а решением целого правления.

Если возникла необходимость во внесении изменений, то члены правления должны решить вопрос введения новшеств путем голосования. В нем принимают участие и председатель или управляющий.

Всех работников ТСЖ, а также образцы других важных товарищества, вы можете скачать на нашем сайте.

Должностная инструкция – это способ регламентации деятельности определённых должностей , возможность повышения функциональности их работы, а также способ по настоящему выяснить, насколько то или иное лицо заинтересовано в том, чтобы управление домом приносило свои плоды.

Даже если вы не член правления и не имели понятия о том, что существуют должностные инструкции, то если у вас организационно правовая форма управления в форме товарищества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .